В Бельгии вам откроется множество разнообразных путей. Вы можете приобрести в этой стране шикарную виллу на берегу моря, апартаменты в Антверпене или уютный небольшой дом в тихих спокойных городках, таких как Льеж, Намюр или Кортрейк.
Отметим, что приобрести недвижимость в этой стране может как юридическое, так и физическое лицо, не являющееся резидентом Бельгии. Нерезидент может рассчитывать на кредит в размере до 70 процентов от стоимости. При этом он должен быть в состоянии самостоятельно оплатить расходы по регистрации.
Операция покупки квартиры в Бельгии продолжается 2 – 3 месяца. По закону покупка должна быть оформлена Актом не позднее 4 месяцев с момента подписания предварительного договора (compromis-см. ниже). Он заключается у нотариуса или в агентстве. При этом необходимо внести на счет агентства или нотариуса определенную сумму, которая в большинстве случаев составляет 5-10% от цены покупаемого объекта.
После этого нотариус готовит пакет необходимых документов, которые позволят осуществить сделку. Сюда относятся документы об отсутствии невыполненных обязательств со стороны продавца, аттестация земельного кадастра, проект договора, подтверждение отсутствия судебного спора по объекту, соответствие действительного состояния дела с данными, указанными в предварительном договоре и др.
Если сравнивать цены на недвижимость в Бельгии с ценами в других странах Европы, к примеру, с Францией, то они отличаются своим низким уровнем. Если во Франции 1 метр жилой площади обходится в среднем 2800 евро, то Бельгия порадует вас 1300 евро за 1 квадратный метр. В настоящее время в сфере покупки недвижимости в Бельгии лидируют всемирный бриллиантовый центр и крупнейший европейский порт Антверпен и Брюссель – по праву называющийся «маленьким Парижем» культурный, экономический и политический центр страны.
В Брюсселе находятся центральные органы Комиссии НАТО, ЕЭС, различные министерства, международные представительства и посольства разных стран, что превращает город в официальную столицу Объединенной Европы. Купить хорошую квартиру площадью около 100 квадратных метров в Брюсселе можно примерно за 190 тыс. евро.
Нотариус поможет вам осуществить покупку недвижимости в Бельгии в кредит. Она сразу будет оформлена на имя покупателя. Вы можете продать ее, сдать в аренду, проживать сами, так как становитесь хозяином купленного объекта недвижимости сразу после оформления сделки.
В настоящий момент при пока низкой стоимости квартир и индивидуальных домов в Бельгии начинается рост цен. Поэтому сейчас очень выгодно купить квартиру или дом в этой стране, пока ситуация благоприятна. Особенно востребованные объекты недвижимости находятся в крупнейшем столичном городе Европы – Брюсселе.
Так же, как и в Москве, в Брюсселе происходит небывалый подъем строительства. При этом можно отметить, что цены на квадратный метр здесь значительно ниже московских. Стоимость 1 кв. м жилья в Брюсселе составляет от 1300 до 3000 евро, а цена за квартиру в других частях страны – от 50 тыс. евро, и 110 тыс. евро за дом.
Бельгийцы снова предпочитают вкладывать сбережения в недвижимость, так как покупка акций и банковские депозиты не оправдали их ожиданий. В связи с благоприятной ситуацией на рынке недвижимости, когда цены растут, а стоимость квартир и домов остается невысокой, вклад средств в недвижимость становится предпочтительным инвестиционным направлением для бельгийцев.
Благодаря налоговому законодательству Бельгии, в котором для частных лиц при покупке недвижимости не предусмотрено уменьшение подоходного налога, цены на недвижимость в стране гораздо ниже средних цен в Нидерландах и Германии. Это привлекает покупателей из других европейских стран, как нерезидентов, так и резидентов с невысоким доходом. При этом если вы заплатили 10% стоимости объекта, купленного в кредит, продавцу, вы становитесь полноправным хозяином и можете распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и совершить продажу.
Большим спросом в Бельгии сейчас пользуются «социальные» квартиры. Они являются плодом деятельности общественных агентств недвижимости (AIS), которые стремятся решить проблему оплаты жилья людьми с невысоким доходом. В обычных условиях они оплачивают жилье в размере до 50% своего бюджета. Деятельность агентств субсидируется региональными властями, и в настоящий момент в ведении 14 таких организаций находятся уже 750 домовладений в регионе.
Центральные органы власти определяют кадастровую стоимость жилья, а на местном уровне регулируется ставка налогов, так как налоги на недвижимость и имущество в стране включены в число местных налогов. При аренде квартир общественное агентство договаривается с владельцем о сниженной арендной плате, гарантируя чистоту, порядок и своевременную оплату. По сравнению с практикой выделения субсидий на покупку жилья региональными властями такой способ обеспечения жильем признана государственными органами более эффективной. В случае получения субсидии покупателем домовладелец чаще всего поднимает арендную плату, а в данном случае этого не происходит.
Однако довольно малая доля арендодателей согласна идти на условия общественных агентств, поэтому агентства постоянно занимаются разработкой различных программ для привлечения домовладельцев к сотрудничеству.
В Европе наиболее прогрессивными рынками недвижимости являются парижский и лондонский, и брюссельский по праву идет следующим. Такой рост во многом объясняется деятельностью крупнейших американских компаний, таких как General Motors, DHL, Levi Strauss, которые снимают в Брюсселе жилье для своих руководителей и скупают офисные помещения для штаб-квартир. Ситуации благоприятствует и конъюнктура. Цена аренды офисов в Брюсселе ниже, чем в остальной Европе, на 50-70%.
Арендная плата за квартиру в Брюсселе не может не порадовать. Например, 1-2 комнатную квартиру площадью 50-60 кв. м в городе вам сдадут за 500-600 евро. Квартиры побольше – до 100 кв. м с 3-4 комнатами — обойдутся арендатору в 1000-1200 евро вместе с коммунальными платежами. Если у вас есть сумма в два раза больше, то вы сможете себе позволить аренду отдельного дома с гаражом. В таких домах чаще всего есть меблировка и оборудованная кухня. А роскошная вилла с новым ремонтом, 8 комнатами и половиной гектара зеленого участка будет стоить около 3500 евро в месяц.
Покупая вторичное жилье, в первую очередь покупатель должен учесть такую величину как регистрационная пошлина, которая всегда добавляется к стоимости недвижимости. Ее ставка в Бельгии является одной из самых высоких в Европе – 12,5% от суммы сделки. Покупатель должен передать эту сумму в казну страны в течение четырех месяцев со дня покупки. Регистрационная пошлина при покупке нового или строящегося жилья взимается только со стоимости земли. При покупке вторичной недвижимости сделка не облагается НДС. А новые объекты подлежат обложению НДС в размере 21%.
Что касается продажи жилья супругами, то в этом случае без согласия мужа или жены никто из них не может продать собственность, даже если он является единоличным собственником.
Если вы хотите купить дом для перепродажи, то необходимо заплатить 16,5% от приращенной суммы. Налогу на прирост капитала при продаже недвижимости в Бельгии не подлежат те, кто прожил в нем не менее 5 лет, либо получил дом в подарок более 3 лет назад. Наследство сюда не относится. Налог на прирост капитала платят также и профессиональные перекупщики недвижимости.
Процедура приобретения недвижимости в Бельгии
Иностранцы ничем не ограничены в отношении приобретения жилья в Бельгии. Если лицо, не являющееся резидентом страны, берет недвижимость в аренду или приобретает ее, то для него действуют те же юридические нормы, что и для жителей Бельгии. После того как найден объект, покупатель договаривается с продавцом и они вместе подписывают предварительный договор (compromis de vente) продажи перед нотариусом. В этом документе указываются сроки передачи собственности, условия продажи, детальное описание объекта недвижимости, права и обязанности сторон, стоимость и другие важные аспекты. С момента подписания договора сделка считается равной продаже.
Покупатель вносит от 5 до 10% стоимости объекта при подписании договора, и этот аванс блокируется у нотариуса до полного окончания купли – продажи. Нотариус проверяет все юридические аспекты договора: справки из кадастра, титр владельца, права и возможности сторон, ипотечную ситуацию объекта, налоговое положение продавца и урбанистическую ситуацию квартиры. Если объект полностью подготовлен и освобожден от всех долгов, то у нотариуса подписывается акт продажи (acte authentique). Документ подтверждает указанные в предварительном договоре условия. Подписанный акт продажи позволяет считать сделку завершенной. Покупатель выплачивает остальную сумму продавцу и возмещает все расходы, связанные с подписанием акта продажи.
Подписание акта продажи должно происходить не позднее чем через четыре месяца после подписания компромисса продажи, и не ранее чем через один месяц.
Полную ответственность за юридическое оформление документов несет нотариус.
Ежегодные налоги начисляются на базе кадастрального дохода. Кадастральным доходом (revenu cadastral) называют теоретический доход, который может быть получен при сдаче объекта в аренду. Он насчитывается на базе средних цен 1975 года, утвержденных Министерством финансов. Ежегодный налог на недвижимость (precompte immobilier), выплачиваемый владельцем, может меняться в зависимости от места, где расположен объект. Налог составляет от 25 до 50% от кадастрального дохода.
Приобретая недвижимость в Бельгии, необходимо учитывать обязательные расходы:
- Одноразовый налог на покупаемый объект недвижимости (droit d’enregistrement), составляющий 12,5% от стоимости приобретенного объекта;
- Расходы на услуги нотариальной конторы, которые зависят от цены приобретаемой недвижимости и могут составить от 1 до 2% от стоимости объекта;
- Расходы на составление дополнительного акта, который оформляется в случае ипотечного кредитования и стоит от 1 до 2% от суммы кредита;
- 60% от суммы налога (droit d’enregistrement) может быть возвращено государством в случае продажи приобретенного объекта в течение трех лет с даты покупки.
Юридическое лицо при приобретении недвижимости несет идентичные расходы, кроме случаев, когда приобретается объект в форме компании или фирмы, т.е. приобретаются акции. В подобном случае можно избежать оплаты расходов при подписании акта продажи, которые составляют до 15% от стоимости объекта. Если акции приобретает физическое лицо, вышеназванный порядок также сохраняется. Налогообложение физических и юридических лиц почти не отличается. Для юридических лиц существует возможность избежать выплаты налогов при передаче приобретенного объекта в дар, наследство и т.д.
